Versicherungsschutz für Vermieter: Produkte, Voraussetzungen und Leistungen

Versicherungsschutz für VermieterDie Vermietung von Wohnobjekten stellt eine ideale Möglichkeit dar, die eigenen Einkünfte aufzustocken. Um diese zusätzliche Einnahmequelle dauerhaft nutzen zu können, sind im Gegenzug regelmäßig Investitionen für die Instandhaltung erforderlich. Zudem können unvorhersehbare Zwischenfälle (z.B. Naturgewalten) teure Schäden verursachen. Letztlich darf nicht vergessen werden, dass auch ein „falscher“ Mieter finanzielle Probleme verursachen kann, wenn beispielsweise Miete und Kaution nicht gezahlt werden oder die Wohnung verwahrlost wird.

Damit sich die Vermietung einer Immobilie also nicht mehr verlust- als gewinnbringend gestaltet, ist es wichtig, über einen entsprechenden Versicherungsschutz zu verfügen. Einige der dabei anfallenden Prämien lassen sich sogar zum Teil auf die Nebenkosten umlegen.

Übersicht der wichtigsten Versicherungsprodukte

Gemäß § 836, Abs. 1 BGB heißt es: „Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat.“ Dies bedeutet also, dass Haus- und Grundbesitzer in der Regel für sämtliche Schäden aufkommen müssen, die im Zusammenhang mit der fehlerhaften Unterhaltung einer Immobilien stehen. Um ein solches finanzielles Risiko nicht eigenständig tragen zu müssen, sind folgende Versicherungsprodukte zu empfehlen:

  • Privathaftpflichtversicherung: Die Deckung eines selbstgenutztes Einfamilienhauses durch die Privathaftpflichtversicherung steht außer Frage. In Hinblick auf Zwei- oder Mehrparteienhäuser trifft dies nur auf einzelne Tarife zu. Aus diesem Grund sollte unbedingt in Erfahrung gebracht werden, inwieweit die vermieteten Wohneinheiten von der Privathaftpflichtversicherung umfasst werden.
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Sollte die Privathaftpflichtversicherung die Deckung der vermieteten Wohnobjekte nicht einbeziehen, ist der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ratsam. Diese kommt für berechtigte Haftpflichtansprüche auf und wehrt unberechtigte ab. Sollte hierfür eine Gerichtsverhandlung notwendig sein, werden auch die dabei anfallenden Prozesskosten übernommen. Angemerkt sei an dieser Stelle jedoch, dass Schäden, die durch Mieter verursacht werden, nicht auf diese Weise erstattet werden können.
  • Gewässerschadenhaftpflichtversicherung: Für Immobilien, die mit Öl beheizt werden, empfiehlt sich der Abschuss einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung. Denn aufgrund des hohen Gefahrenpotentials für das Grundwasser und oberirdische Gewässer sind die Kosten für potentielle Schäden nach oben hin unbegrenzt. Ein entsprechender Versicherungsschutz ist hierfür also unverzichtbar.
  • Fotovoltaikversicherung: Immer häufiger nutzen Hausbesitzer ihre Dachflächen, um diese mit Fotovoltaikanlagen auszustatten und die gewonnene Energie einzuspeisen und anschließend zu verkaufen. Hierdurch wird die Position eines Gewerbetreibenden eingenommen. Um für die durch Fotovoltaikanlagen entstehenden Schäden nicht aufkommen zu müssen, sollte hierfür ein separater Haftpflichtvertrag abgeschlossen werden.

Mögliche Leistungen einer Gebäudeversicherung

Leistungen der GebäudeversicherungDass an einer Immobilie Schäden auftreten, lässt sich nicht ausschließen. Entsprechend des Umfangs variieren die für die Reparatur anfallenden Kosten. Um für diese nicht eigenständig aufkommen zu müssen, sollte eine Gebäudeversicherung abgeschlossen werden. Versichert wird dabei in der Regel der sogenannte 1914er Wert. Diese spezielle Versicherungssumme bildet die Basis der Entschädigung und garantiert eine ausreichende Schadensleistung, um ein Gebäude noch einmal aufbauen zu können, sollte dies vollständig vernichtet gewesen sein. Hierfür ist es wichtig, den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln und regelmäßig anzupassen. Dies ändert sich beispielsweise wenn Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Je nach Bedarf lassen sich im Rahmen der Gebäudeversicherung unterschiedliche Schadensursachen versichern. Als die wesentlichsten gelten dabei:

  • Brandversicherung: Die am häufigsten gewählte Komponente im Rahmen einer Gebäudeversicherung ist die Brandversicherung. Dabei werden in der Regel sämtliche Schäden versichert, welche durch Feuer, Explosion oder Überspannung entstehen.
  • Leitungswasserversicherung: In der Regel erleidet jedes Haus früher oder später einen Leitungswasserschaden. Als besonders häufige Gründe gelten dabei alternde Wasserleitungen und brüchige Lötstellen. Die Behebung eines Wasserschadens kann sich als sehr kostspielig erweisen. Allein die Lokalisierung des Lecks kann schon sehr hohe Kosten verursachen. Eine Leitungswasserversicherung übernimmt nicht nur diese Kosten, sondern ebenso jene, welche für die Neuverputzung der Mauer und die Trockenlegung anfallen.
  • Sturm- und Hagelversicherung: Ein Unwetter kann erheblichen Schaden an einem Gebäude anrichten. Mit der entsprechenden Versicherungskomponente werden nicht nur Schäden gedeckt, welche direkt durch das Unwetter verursacht worden sind, sondern ebenso Folgeschäden. Wird beispielsweise durch einen Sturm ein Baum herausgerissen, kann dieser beim Umfallen ebenfalls ein Gebäude beschädigen. Ist der Versicherungsschutz vorhanden, werden die Reparaturkosten übernommen.
  • Elementarversicherung: Als Elementarschäden gelten jene Schäden, welche durch Naturgewalten (z.B. Überschwemmung, Erdrutsch, Lawinen) verursacht werden. Zwar gibt es bei solchen Schäden in der Regel Hilfeleistungen. Jedoch beschließen viele Bundesländer nun, zunächst zu prüfen, ob ein Geschädigter in der Lage gewesen wäre, sich im Vorfeld gegen den erlittenen Schaden abzusichern. Unter Berücksichtigung dieser Angaben wird dann entschieden, ob und in welchem Maße Hilfeleistungen gewährt werden. Deswegen wird es zunehmend wichtiger, sich gegen Elementarschäden zu versichern.
  • Versicherung gegen Mietausfall: Bestimmte Umstände können dazu führen, dass dem Mieter eine Mietminderung oder gar eine komplette Zahlungseinstellung zusteht. Für Personen, die auf die Mieteinnahmen angewiesen sind, stellt eine solche Situation eine enorme finanzielle Belastung dar. Um dem entgegenzuwirken, gibt es bei einigen Tarifen die Option, eine Zusatzleistung abzuschließen, welche für den Mietausfall aufkommt.
  • weitere Leistungen: Je nach Bedarf lassen sich Gebäudeversicherungen noch um viele Zusatzleistungen erweitern. Hierzu gehören Versicherungen, die u. a. für die Beseitigungskosten von Graffiti oder die Kosten einer Rohrverstopfung.

Durch Mieter verursachte Schäden und Kosten

Schäden durch Mieter MietnomadenHohe Kosten können für Vermieter nicht ausschließlich durch äußere, soeben geschilderte Umstände entstehen. Finanzielle Schäden können auch durch den Mieter verursacht werden. Ganz gleich ob aufgrund persönlicher Schicksalsschläge oder einer dreisten Lebenseinstellung – werden keine Mietleistungen (mehr) erbracht, muss der Vermieter auf einen Teil seiner Einnahmen verzichten. Ist eine sogenannte Mietnomadenversicherung abgeschlossen, greift diese in einer solchen Situation und erstattet den Mietausfall. Mit einer Erweiterung des Versicherungsschutzes können zudem Kosten, die durch mutwillige Beschädigung entstehen, ebenfalls übernommen werden.

Eine Beschädigung des Wohnraums kann jedoch ebenso durch „anständige“ Mieter entstehen. So führt ein Kurzschluss eines defekten Elektrogeräts zum Wohnungsbrand, ein vergessener Wasserhahn zur Überschwemmung. Oftmals können solche Schäden durch die Gebäudeversicherung übernommen werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der jeweilige Schaden im Versicherungsumfang enthalten ist. Zum Anderen können die für die Behebung erforderlichen Kosten von der Privathaftpflichtversicherung des Mieters erstattet werden, sofern dieser eine besitzt. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass nicht jede Privathaftpflichtversicherung auch die Deckung für Mietschäden einschließt.

Dass ein Mieter-Vermieter-Verhältnis vor Gericht endet, stellt längst keinen Ausnahmefall mehr dar. Vor allem die in den Medien verstärkt publizierten Mieterrechte bestärken viele Mieter zu diesem Schritt. Mögliche dabei entstehende Prozesskosten können durch eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung übernommen werden. Dies trägt außerdem die Kosten, die bei einer Zwangsräumung des Wohnraums anfallen.

Optimierung des Versicherungsschutzes für Vermieter

Sind die Instandhaltung des vermieteten Wohnraums sowie die daraus resultieren Mieteinnahmen finanziell abgesichert, ist der Grundstein für ein erfolgreiches und sorgenfreies Vermieter-Dasein gelegt. Dennoch kann es sich als sinnvoll erweisen, sich mit einigen weiteren Versicherungsmaßnahmen auseinanderzusetzen:

  • Mietkautionsversicherung: Für einige Mieter ist die Bereitstellung der geforderten Mietkaution eine finanzielle Herausforderung. Deswegen greifen viele von ihnen gerne auf eine Mietkautionsversicherung zurück. Schlägt ein Mieter dieser Variante vor, sollten Vermieter sich keineswegs dagegen sträuben. Denn sowohl die gewährleistete Sicherheit als auch die Auszahlung stimmen mit dem Prinzip der klassischen Kaution überein. Zudem ist die Wahrscheinlichkeit, dass ein Mieter beim Auszug gegen die Einbehaltung der Kautionssumme Widerspruch einlegt, wesentlich geringer. Schließlich hat er die Versicherung ausschließlich zu diesem Zweck abgeschlossen.
  • Hausratversicherung: Wer eine Wohnung samt Einrichtung vermietet, sollte wissen, dass diese nicht im Umfang der Gebäudeversicherung enthalten ist. Aus diesem Grund ist eine separate Hausratversicherung erforderlich. Ob diese eigenständig abgeschlossen wird oder vertraglich zur Sache des Mieters erklärt wird, bleibt dem Vermieter dabei frei überlassen.
  • Glasversicherung: Glasschäden, die an gemieteten Immobilien entstehen, werden von der Privathaftpflichtversicherung des Mieters nicht übernommen. Jedoch lässt sich mit einer zusätzlichen Glasversicherung da Versicherungsschutz generieren.

S. Hofschlaeger / pixelio.de

Thorben Wengert / pixelio.de